2016년 주택담보대출 어떻길래?

안녕하세요 ~ 새해가 밝았지만 저 같은 서민들에게 그리 밝은 소식만 있는 것은 아닌 것 같습니다.

 

얼마전 금융위원회에서 '가계부채 관리방향 및 은행권 여신심사 선진화 가이드라인'을 발표 했습니다.

 

지난해 호황을 보였던 부동산 시장과는 반대로 올 2016년도엔 부동산 시장을 염려하는 목소리가 많습니다.

 

바로 위의 가이드라인에서 보이는 까다로운 대출 조건 때문인데요,

 

그래서 오늘은 2016년 주택담보대출이 어떻게 바뀌는지 간단하게 알아보려합니다.

 

읽어보니 정말 어려운 내용이지만 줄여서 요약하자면...

 

"상환능력이 없는 사람은 애당초 대출을 실행해 주지 않도록 걸러내고 대출을 실행하여 빌려 주더라도 빌려주자마자 원금부터 상환토록 하자"

 

그냥 딱 봐도 머리가 아파오는 군요. 한마디로 은행의 문턱을 한층 더 높이자는 것 같은데요 그럼 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

이번의 가이드라인을 세가지로 나누어 보면

 

첫째. 비거치식분할상환 원칙입니다.

 

둘째. 담보 비중의 심사에서 상환능력 위주의 심사로 전환.

 

셋째. 향후 금리인상에 대비해 변동금리의 주택담보대출 상품 이용 시 금리인상 시기가 도래하더라도 감당이 가능한 규모의 대출 산정.

 

넷째. 담보대출을 포함한 기타 부채의 상환부담까지 장기적으로 평가하는 시스템을 구축하여 사후관리에 활용.

 

상기 네가지 정도로 요약될 수 있는데 우리와 직접적으로 연관이 있는 내용은 첫째와 둘째, 셋째 정도가 될 것입니다.

 

** 2016년 주택담보대출 어떻게 바뀌는지 풀어보자 **

 

01. 거치기간의 단축!! 비거치식분할상환의 원칙?

 

보통 부동산을 투자의 개념으로 활용하는 분들은 대출 시에 거치기간을 최대한 활용하는 분들이 많습니다.

 

일정 기간의 거치기간 동안 원금은 상환하지 않고 이자만 갚아나가다가 투자한 주택매매가가 상승하게 되면 매매를 통해 원금을 상환하고 수익금도 챙기는 경우가 많았습니다.

 

하지만 가이드라인을 보면 현행 보통 3년 ~ 5년을 두던 거치기간을 1년 이내로 단축하게 됩니다. 일단 최대한 거치기간을 없애는 방향으로 진행을 하겠지만 원리금상환이 부담되는 규모의 대출건에 대해서만 심사를 강화하여 거치기간을 주되 1년 이내 설정을 원칙으로 한다는 것이지요.

 

어찌보면 주택을 투자의 대상으로 삼는 분들에겐 부담으로 작용할 수도 있을 것 같습니다. 하지만 우리 같은 서민에게 오는 부담은 그 이상의 큰 부담이 될듯하군요.

02. 2016년 주택담보대출! 갚을 수 있는 능력의 내에서 대출을.. 객관적인 상환능력 증빙 대출심사로의 전환?

 

지금까지 담보대출의 심사에서 담보물건이 되는 주택의 시세는 매우 큰 비중을 차지하고 있었습니다. 높은 가치의 주택에 대한 담보대출은 그만큼 큰 규모의 대출도 가능했다는 이야기입니다.

 

하지만 이 담보 중심의 심사체제가 상환능력 위주의 심사로 전환될 예정입니다. 즉 대출을 신청한 사람의 소득이나 현 채무 등을 고려하여 상환능력을 평가하고 대출규모를 결정짓게 된다는 말입니다.

 

여기서 상환능력의 심사는 객관적인 자료를 통해서 이루어 지는데요 지금까지는 신용카드 사용액, 임대소득 등을 통해 대출이 가능했다면 이제는 소득금액증명원이나 원천징수영수증 등의 객관적인 자료들이 심사에 활용되는 것입니다.

 

하지만 위와 같은 객관적인 자료를 통해 소득증빙이 어려운 불가피한 경우는 국민연금, 건강보험료 납부액, 신용카드 사용액 등의 자료를 이용할 수 있지만 이런 경우에는 거치기간 1년 이내의 분할상환 대출만이 이용이 가능게 됩니다.

 

또 배우자가 주택담보대출이 없는 경우라면 배우자의 소득을 합산한 소득을 적용하되 배우자의 금융부채 역시 부채로 합산됩니다.

 

03. 향후 금리인상 대비 '스트레스금리' 적용? 2016년 주택담보대출 고정금리 대출이 더 쉬워질 전망?

 

저금리 시대를 살아왔지만 향후 얼마나 금리가 인상될지 아무도 모르죠? 이렇게 대출 향후 금리인상에 의한 리스크를 줄이고자 변동금리의 대출보다는 고정금리의 대출이 더 수월해 질 전망이라합니다.

 

여기서 스트레스금리란 대출 시점 이전의 3년 ~ 5년간의 금리에 향후 금리인상의 리스크를 반영한 지표입니다.

 

지금 예상에 의하면 올해 2016년의 스트레스금리는 연 2.7% 정도로 내다보고 있는데요 이 스트레스금리가 총부채상환비율에(DTI)에 반영되어 대출한도가 줄어들수도 있습니다.

 

예를 들어 2016년 7월 연 2.7%의 변동금리를 적용받아 주택담보대출을 진행한다면 여기에 스트레스금리 2.7%를 적용하여 5.4%의 금리를 기준으로 DTI를 평가해서 대출한도를 결정짓는다는 말입니다.

 

여기서 만약 평가한 DTI가 80%를 초과하게 되면 고정금리로 대출을 받으셔야 하거나 대출한도를 DTI가 80%이하가 되도록 축소해야 하는 것이지요.

 

 

※ 이때 스트레스금리는 실제 납부하는 금리가 아니라 DTI 산출에 적용을 위한 지표로만 이용됩니다. 위의 경우에서는 실제 금리는 2.7%가 되겠군요.

 

※ DTI? 총부채상환비율이라고 하며 연간 총 소득에서 해당 대출의 원리금 상환금액과 다른 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비중을 말합니다. 즉 DTI가 적을 수록 소득에 비해 대출의 규모가 적다는 의미가 되겠습니다.

 

하지만!!! 이때 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 지표도 도입된다는 슬픈 현실!!!

 

기존의 DTI는 앞의 설명에서

 

 ((해당 주택담보대출 "원리금" 상환액 + 기타 대출, 부채의 "이자" 상환액) / 연소득)의 공식이었다면

 

신규의 DSR은

 

​((해당 주택담보대출 "원리금" 상환액 + 기타 대출, 부채의 "원금+이자" 상환액) / 연소득)으로 기타 부채의 이자 상환만이 아닌 원금상환 부담까지도 평가하게 되는 것이지요.

 

※ 금융위원회에서는 직접적인 지표로 사용되지 않기에 대출거절 등의 기준으로 활용되지는 않을 것이라고 하지만 은행권에서는 심사의 기준이 될 수 밖에 없다고 하는 군요..ㅠㅠ, 게다가 이 DSR이 80%를 초과 하면 은행의 사후관리 대상이 된다고하니 이걸 어떻게 해야 하나.

 

저 같이 대출이 많은 사람은 이제 더이상 주택담보대출을 받을 수 없다는 것이지요. 받더라도 높은 고정금리 아니면 거치 1년이내의 부담스러운 상환.. 결국은 내집마련의 꿈은 안드로메다로 가는 것일까요?

음... 사실 제가 이런 경제 분야쪽으로는 아주 까막눈이라 이정도 이해 한 것도 대견하다 생각 했습니다. ㅎ

 

이상으로 오늘은 2016년 주택담보대출이 어떤식으로 바뀌는 지에 대해 간단히 알아보았습니다.

 

시행은 수도권은 2월 1일, 비수도권은 5월 2일 부터 시행하기로 결정되었다고 하는군요. 그나마 다행인 것은 서민층의 은행 주택담보대출 이용에 애로사항이 발생치 않도록 조치할 예정이라고합니다.

 

 

예를 들어 실직 등에 의해 소득증빙이 어렵다면 최저생계비를 활용하여 3천만원 이하 소액대출이 가능케 한다거나 불가피한 대출자금 수요에 대해서는 분할상환 원칙의 예외조항을 넣는다던지 서민취약계층을 위한 맞춤형 서민금융대책을 통해 지원을 하겠다고 하는군요.

 

 

이젠 정말 내가 살 보금자리가 아닌 투자, 투기의 대상으로 보고 이자만 내며 집값오르기만을 기다리던 때가 지나 갔으면합니다.

 

하지만 저처럼 사랑하는 가족들과 함께할 보금자리를 전세난에 쫓겨 울며 겨자먹기로 구입해야 하는 사람들에겐 엄청난 부담으로 작용할 수 밖에 없을 듯해서 너무 슬프군요.

 

내집마련..... 언제 가능할까요?