전세보증보험, 확정일자, 전세권설정으로 소중한 내 전세보증금 보호하자

안녕하세요. 지금도 전세대란이죠. 이런 전세제도는 세계에서 유일한 우리나라만의 제도라고합니다.

 

그래서 점차 월세로 전환하는 경우가 늘어나고 있다고 합니다. 반전세 경우도 늘고요.

 

그런데 저도 지금의 목표가 제 소유의 집을 장만하는 것이지만 집에 대한 집착은 다른 나라도 마찬가지 일까요?

 

오늘은 전세보증보험, 확정일자, 전세권설정 등을 통한 전세보증금 보호방법을 알아보고자 합니다.

 

 

 

앞서 잠깐 물었듯이 정말 다른 나라도 집 소유에 대한 애착이 클까요? 그건 아닌 것 같습니다. 외국에 조금 살다온 제 친구에 의하면 내집마련 애착은 우리나라를 따라올 나라가 없다고 하더라고요.

 

시내에 나가면 무수하게 들어서 있는 빼곡한 아파트들 그리고 주택들... 다 주인이 있겠지요?! 흠 그런데 제 소유의 땅 한켠, 작은 집 한채도 없으니 힘빠지는 사실입니다.

 

 

저도 전세에 살고 있습니다. 저희 부모님 집도 전세인데 요즘 참으로 골치아프게 되었습니다. 재건축이 들어올 곳인데 집주인이 부도가 나면서 보증금을 돌려줄 수 없는 상황까지 왔습니다.

 

확정일자요? 물론 확정일자 받았지요. 근데 조금 놀란 것이 이 확정일자보다도 우선시 되는 것이 있더라고요. 바로 세금입니다. 저도 이쪽으로는 까막눈이라 상담한 내용만 가지고 말씀을 드리면 세금이 우선적으로 변제대상이 된다고 합니다.

 

 

 

예를 들면 그 집의 시세가 1억이라고 치면 그사람이 사업 중에 국세, 지방세, 공단에 보험료가 총 7천만원 채납되어 있다고 가정하지요. 그렇게 되어 집이 경매로 넘어가게 되어 시세가 1억에 낙찰이 된다면 1억중에 국세, 지방세, 보험료 채납분 7천만원이 우선 변제되고 그다음 확정일자를 받은 세입자가 나머지를 가져 가더라고요.

 

한데 지금 그 이전에 그 1억에 대해 지분을 집주인이 나누어 놓은 상황이라 결국 저희에게 돌아올 보증금은 없다고 하더라고요. 하아~ 정말 실망했습니다. 제가 글로 표현한 내용이 정확한지는 모르지만 결국 세입자로서는 어떤 방법도 없더라고요.

 

참 나라에서 받아야 할 세금을 집주인에게서 받지 못했다고 우선적으로 변제하다니.. 그러고 서민인 세입자는 남은 금액중에서 가져간다니 며칠을 밤을 세우며 고민했습니다.

 

혹시 이런경우를 잘 아시는 분은 도움을 좀 구해도 될까요? ㅠㅠ 흑흑 도와주세요.

 

 

큰 걱정거리가 하나 생겼습니다. 흠.. 이 경우를 통해서 저는 많은 것을 배웠습니다. 나같은 서민은 거의 전재산이라고 볼 수 있는 보증금을 지키기 위해 할 수 있는 것은 뭐든지 해야 하겠다 싶더라고요.

 

그래서 오늘은 전세보증보험, 확정일자, 전세권설정 등을 통한 전세보증금 보호 방법에 대해 간단히 알아보려합니다.

 

01. 확정일자는 기본 중의 기본!

 

전세에 살고 있는 세입자라면 확정일자는 거의 모두가 알고 계실테지요. 물론 저희 부모님도 그거 하나 믿고 살아 오셨으니까요.

 

 

보통 이사할 집에 전입신고를 마친 직후 확정일자를 받습니다. 전입신고한 지역의 주민센터에 임대차계약서 원본과 신분증을 가져 가시면 단돈 몇백원으로 집주인의 동의 등이 필요 없이 계약서에 확정일자 도장을 찍어줍니다.

 

이 행위를 보통은 확정일자를 받는다고 합니다. 이 확정일자 받는 것은 본인도 가능하지만 대리인 또한 가능합니다. 대리신청이 가능한분은 만17세 이상의 직계 혈속, 직계자손으로 부모님, 형제, 자매, 배우자 등이 가능한데 세대주와 대리인의 도장과 신분증을 지참하고 가시면 됩니다.

 

일단 전입신고를 하고 확정일자를 받은 후 이사를 하셔서 점유를 하게 되면 주택임대차보호법에 의한 기본적인 보호를 받게 되는 것입니다.

 

이 확정일자는 도장이 찍힌, 즉 확정일자를 받은 날로부터 즉시 효력이 발생하니깐 전입신고와 동시에 하는 것이 좋겠죠.

 

02. 또 다른 한가지 방법 전세권 설정!

 

상기의 전입신고와 확정일자는 집주인의 동의 없이 그리고 몇백원만으로 주민센터에서 가능하지만 전세권 설정의 경우는 약간 다릅니다.

 

 

전세에 대한 권리를 등기부등본상에 기재해 놓는 절차가 전세권 설정이라고 할수도 있는데 건축물의 등기부등본 열람시 '을구' 소유권이외 권리사항 부분에 등재하는 것인데 비용이 조금 발생하고 등기를 해야지만 효력이 발생합니다.

 

주로 어떤 사정으로 오피스텔 등의 경우처럼 전입신고가 불가능할때는 집주인(임대인)의 동의를 얻어 전세권 설정을 합니다.

 

먼저 전세권설정은 임대인(집주인)의 동의가 필수입니다. 하지만 전세권 설정이 세입자의 권한을 강력하게 해주고 임대인의 재산권 일부를 제한하기 때문에 대부분 해주지 않으려고 합니다. 그러니 만약 애초에 전세권설정을 마음에 담아두고 계셨다면 계약전에 반드시 동의여부를 확인하셔야 겠죠?!

 

전세권 설정 방법은 법무사를 통할 수도 있고 본인이 스스로 할 수도 있습니다.

 

준비서류는 주민등록등초본(집주인과 세입자 둘 모두 필요하며 과거의 주소지가 기재되어 있어야합니다.), 전세권설정계약서(인터넷등기소에서 다운), 등록면허세영수필확인서(구청세무과에서 등록세와 교육세를 납부한 영수증), 등기필증(집주인이 가지고 있는 등기필증)입니다.

 

먼저 해당지역의 구청세무과를 방문하여 전세계약서와 신분증을 가지고 전세권 설정을 위해 왔다고 말하면 직원이 계약서에 기재되어 있는 금액을 가지고 등록세와 교육세와 관련한 고지서를 주는데 이 금액을 납부하면 등록면허세영수필확인서라는 고지서를 발부해줍니다.

 

쉽게말해 고지서상의 금액을 먼저 납부하고 영수증을 일단 챙겨오세요.

 

그다음 인터넷등기소 홈페이지를 방문하여 전세권설정등기신청서와 전세권설정계약서를 다운받고 법원 등기소를 방문하여 등기수입증지를 구입하고 창구에 서류들을 제출합니다.

 

제출서류는 등록면허세영수필확인서, 전세권설정등기신청서, 전세권설정계약서, 등기수입증지, 주민등록초본, 등기필증, 주민등록증사본을 제출하여 접수하면 됩니다.

 

접수가 완료되어 이제 결과만 기다리면 되겠지요.

 

 

상기의 절차는 임대인과 동행한 경우이며 동행하지 않은 경우는 임대인의 위임장과 인감증명서, 임대인의 주민등록초본, 신분증사본, 신분증, 도장이 필요합니다.

 

아 적고 다시봐도 복잡해 보입니다. 그리고 서류도 이름이 생소한 것이 너무 어렵죠?

 

그래서 대부분은 법무사를 통해서 진행을 많이 합니다.

 

셀프진행시에는 등록면허세가 전세금의 약 0.2%, 지방교육세가 등록면허세의 약 20%, 증지세가 약 9,000원 정도 소요됩니다만

 

법무사를 통한 대행시에는 총 설정비용이 전세금의 0.4% ~ 0.5%, 말소비용이 약 5만원 정도 발생한다고합니다.

 

집주인의 동의가 필요한 사항이라 서류준비과정에서 약간의 마찰이 발생할 수도 있기에 많은 분들이 법무사 대행을 이요하기도 하지요.

 

03. 완전한 전세보증금 보호를 위한 보험에 가입하자! 전세금보증보험 가입!

 

소중한 나의 전세금을 보호받는 마지막 방법으로 전세금보증보험에 가입하는 것입니다.

 

SGI서울보증의 전세금보장신용보험과 HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증보험 두종류가 있습니다.

 

-위의 이미지는 '공아스(공인중개사 아저씨의 부동산 스토리)' 블로그의 자료를 이용하였습니다, 감사합니다 꾸벅-

 

신청시기를 잘 확인하시고 가입신청 하셔야합니다. SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 1년 이상의 임대차 계약 중 계약 시작기일로부터 10개월이 지나지 않은 날까지 가입이 가능하며

 

HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가능합니다.

 

상품별로 보장한도나 보증요건, 보험요율 등이 조금씩 다른데요 해당 홈페이지 등을 방문하시어 자세히 알아보시기를 권합니다.

 

보험료가 조금 발생하지만 저는 다음부터는 꼭 이 전세금보증보험에 가입할 생각입니다.

오늘은 전세보증보험, 확정일자, 전세권설정 등을 통한 전세보증금 보호 방법에 대해 알아보았습니다.

 

 

 

조금이라도 세입자분에게 유리한 제도적 보호장치가 조금은 있었으면 합니다.

 

물론 이런 저의 문제가 모두 무지에서 나왔지만 그래도 갑을관계의 집주인과 세입자의 관계가 조금은 개선되길 바랍니다.