1가구 2주택 양도소득세율(계산법)과 면제조건 총정리

코딱지 주인장입니다. 혹시 주택을 매매하시는데 세금 때문에 고민하고 계신가요? 그 중 1가구 2주택 양도소득세율과 면제조건, 양도세 계산법에 대해 간단히 알아보았습니다.

 

 

양도소득세에 대해 잘 알고 계신가요?

 

"양도소득세가 무엇인가요?"

 

부동산 처럼 주택, 건축물, 땅 등의 고장자산 뿐만아니라 특정시설물의 이용권 같은 일부 법령에 의해 정해진 기타 재산의 소유권을 제3자에게 양도하면서 생기는는 세금을 말한답니다.

 

 

우리주위에서 잘 볼수 있는 예로 부동산을 산 후 시세차익이 생겨 누군가에게 다시 팔때 차익에 대해 발생하는 세금으로 생각하시면 됩니다. 앞서 말한 것처럼 주택같은 부동산 뿐만아니라 토지나 비상장주식 등에도 부과되죠.

 

"그러면 어떤어떤 자산에 대해 부과되나? 과세범위?"

 

앞서 말씀드린데로 부동산의 토지나 건물 등의 양도소득을 포함하여 부동산에 대한 권리 양도에 따른 소득, 주식이나 출자지분, 사업을 위한 고정자산과 함께 양도되는 영업권, 특정시설물 등의 이용권, 회원권 등의 포괄적인 범위의 양도소득이 그 범위가 됩니다.

 

정리01. 여기서 1차 정리를 할게요.

 

양도소득세는 국세로 과세대상은 (토지, 건물 등의)부동산, (지상권, 분양권, 전세권 등의) 부동산에 대한 권리, (대주주양도 상장주식, 비상장주식 등의) 주식, (특정주식, 특정법인주식, 영업권 등의) 기타자산 등의 매매와 같은 양도에 따라 발생하는 수익입니다.

 

"그럼 양도소득세 계산방법은? 어떻게 계산되는가요?"

 

세율을 알아보기 전에 먼저 양도소득세 계산방법에 대해 알아볼게요.

 

위의 그림이 바로 세액계산 흐름도입니다. 뭔가 굉장히 복잡해 보이죠? 

 

정리02. 여기서 2차 정리. 저의 짧은 가방끈으로 설명을 드릴게요...ㅠㅠ

 

01. 자산을 판 금액(취득가액) - 자산을 산 금액(양도가액) - *필요경비 = 양도차익

 

02. 양도차익 - *장기보유특별공제(양도차익 X 공제율) = 양도소득금액

 

03. 양도소득금액 - *양도소득 기본공제(1인당 연 250만원) = 양도소득 과세표준

 

04. 양도소득 과세표준 X 양도소득세율 = 양도소득 산출세액!

 

쉽게 말해 매도한 자산의 금액에서 해당 자산의 산 금액을 빼고 매매시 소요된 경비를 또 빼주면 양도차익이 나오고 양도차익에서 다시 장기보유특별공제액을 차감하면 양도소득금액이 나오죠.

 

이렇게 나온 양도소득금액에 대해 1인당 1년 동안 공제받을 수 있는 양도소득 기본공제(1인 1년 250만원)를 차감하면 양도소득 과세표준이 산출되죠.

 

마지막으로 위에서 산출된 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱하면 비로소 양도소득세가 나옵니다.

 

잠깐 설명을 덧붙이자면...

 

01. 필요경비? 필요경비는 취득비용과 해당자산 보유시 지불한 자본적 지출액, 양도비용을 합한 비용을 말해요.

 

 

02. 장기보유특별공제?

 

양도하고자 하는 자산을 보유했던 기간에 따라 공제해 주는 혜택을 말합니다. 부동산 같은 경우는 시간이 흘러감에 따라 해당 자산의 가치증가와 더불어 물가상승까지 반양하게 되면 양도차익이 어마어마 한 경우가 많죠?

 

그렇게 되면 자연스레 양도소득세율 또한 높아져 세금이 과하게 부과되게 되는데요. 이렇게 물가상승분 등을 반영해서 장기간 보유할 수록 공제혜택을 주는 제도이죠. 기본적으로 해당 자산을 3년 이상의 기간 동안 보유하게 되면 보유 기간에 따라 세금 공제 혜택이 있습니다.

 

먼저 1가구 1주택의 경우 해당 주택을 2년 이상 보유하였고 해당 주택이 9억원을 초과하지 않은다면 비과세 대상입니다.

 

 

위의 그림은 장기보유특별공제율을 나타낸 표입니다. 물론 1세대 1주택의 경우 9억원 이하로 2년 이상 보유했다면 해당이 없겠죠.

 

과세 대상이 되는 1가구 1주택의 경우 매년 8%의 공제율이 증가되는 추세를 보이고, 이외의 자산에 대해서는 매년 3%의 공제율이 증가되는 추세랍니다.

 

03. 양도소득 기본공제? 1년에 1인당 250만원이라고 했죠?! 예로 1년의 기간 동안 2회 양도를 하고 첫 양도시 기본공제 250만원을 사용했다면 두번째 양도시에는 기본공제를 받을 수는 없답니다.

 

위의 참고 설명을 이해하셨다면 지금까지 양도소득 과세표준을 구하실 수 있게 되었답니다. 다음으로 오늘 주제의 일부인 양도소득세율에 대해 간단히 알아보죠.

 

"도대체 세율이 얼마나 되길래? 양도소득세율 어떻게 되죠?"

 

많이들 궁금해하시는 2016년 양도소득세율에 대해 알아보죠. 

 

앞서 말씀드린 것처럼 만약 주택을 한채만 소유하고 있다면 2년 이상만 보유하고 계시면 바로 비과세 혜택을 받을 수 있죠.

 

 

위의 표는 2016년 양도소득세율표입니다. 

 

표의 양도소득세율을 보시면 과세표준이 높을수록 더 높은 세율이 적용된다는 것을 단번에 눈치챌 수 있어요. 

 

즉 양도에 따른 차익(수익)이 높을 수록 세금도 더 많이 부과 된다는 것인데요. 한가지 더 짚고 넘어가야 할 부분이 있답니다. 바로 누진공제 부분이죠.

 

누진공제? 우리나라의 소득세는 누진세의 형태로 되어 있습니다. 쉽게 말해 소득이 많은 사람이 세금을 더 내는 시스템이죠. 이렇게 누진세를 원칙적으로 정확하게 계산하여 반영하는 것이 상당히 번거롭기 때문에 양도소득세의 계산을 편리하게 하기 위해 누진공제액을 도입하여 단순화 해 놓은 것이라 생각하시면 됩니다.

 

누진공제! 더 내는 것이냐고요? ㅎ 아닙니다. 해당 과세표준 구간에서 공제하여 준다는 즉 빼 준다는 것입니다.

 

한가지 예를 들어보면 위의 계산방식에 의해 과세표준 산출액이 9,000만원이라고 하면..

 

예시

90,000,000 X 35%(기본세율) - 14,900,000(누진공제) = 16,600,000(양도소득세) 되는 것이죠.

 

 

흠~~ 지금까지 양도소득세율의 개념에 대해 간단히(?) 정리해 봤습니다. 가방끈이 짧은 제가 혹시나 잘못된 정보를 전달하지 않기 위해 나름 신경썻는데 제대로 전달이 되었는지 잘못된 정보는 없는지 (ㅠ) 의문이군요.

 

이러한 양도세가 보통 1주택의 경우는 크게 문제 되지 않지만 1가구 다주택의 경우는 위에서 보듯이 과도한 세금이 부과될 수도 있습니다.

 

절세가 바로 재태크라는 말도 있죠!

 

"그래서 1가구 2주택 양도소득세 면제조건에 대해 간단히 정리해 봤습니다."

 

만약 다주택 등 경제적으로 매우 넉넉하여 양도에 따른 차익을 일부러 챙기기 위한 매매라면 아~ 당연히 그리고 정당하게 부과 하는 것이 세금이지만 상속, 부모부양에 따른 일시적으로 1가구 2주택이 되는 등의 사유라면 처분할 주택의 시기만 잘 챙긴다면 비과세나 절세효과를 볼 수 있어요!

 

면제를 받을 수 있는 몇가지의 특별사유에 해당되지는 않는지 알아봐요.

 

  

"여기서 말하는 '1가구 2주택'은?"

 

단어의 정의부터 짚고 넘어가죠.

 

1가구란 주민등록상 배우자 또는 부모, 형제자매 등 함께 등재되어 있는 가족 구성원으로 생계를 같이하고 있는 경우를 말하는데요. 만약 이 가구 구성원 소유의 주택이 2채 있는 경우가 바로 1가구 2주택이라합니다.

 

"그럼 양도소득세의 면제나 절세 조건은?"

 

Tip01. 일시적 2주택으로 간주되는 경우.

  

01. 부동산의 대체취득 경우

 

대개 많은 경우 이사할 주택을 알아보는 과정 중 모든 진행이 정확하게 맞아 떨어지는 경우가 없습니다.

 

특히 새집을 장만하고 기존의 집 매도가 잘 되지 않아 처분까지 시일이 걸리기 때문에 이런 대체 취득의 경우는 양도소득세를 면제해 준답니다.

 

 

이런 경우로 간주되기위해서는 다음의 조건에 해당되어야 한답니다.

 

- 기존의 주택을 1년 이상 보유한 가운데 새로이 살 집을 구입해서 2주택자가 된 경우

 

- 기존의 주택은 새로 살 주택을 취득한 시점으로부터 3년 이내에 처분해야 합니다.

 

그리고 특히 청약통장 등을 이용한 아파트 분양에 의해 새로운 주택을 장만하게 되면 기존의 주택을 매도할 시간적인 여유가 더 길어집니다.

 

바로 분양계약 기준이 아니라 잔금청산일과 사용승인일을 따져서 두가지의 기준일 중 늦는 날이 바로 기준이 되기 때문이죠.

 

만약 분양 받은 아파트 준공기간이 2년이라면 약 5년 이내에 기존의 주택을 파신다면 면제조건에 해당된다는 말이죠.

 

또 수도권이 아닌 지방의 경우는 더 완화되어 기존주택 보유기간 2년 처분기간은 5년 이내라합니다.

02. 결혼?부모부양? 일시적 2주택의 경우

 

주택을 소유하고 있는 금수저의 남녀가 만나 결혼하게 되어 일시적으로 2주택자가 되면 가능하답니다.

 

역시 일정한 조건을 충족해야 하죠.

 

- 두 남녀가 보유한 주택 중 2년 이상 보유한 주택을 결혼을 한 날로부터 5년 이내에 파셔야 비과세 혜택을 받죠.

 

하지만 부부모두 소유하고 있는 주택이 2년 이상이라면 당연히 주택가격이 상승의 메리트가 없는 주택을 처분해야겠죠.

 

재태크의 기술도 하나 알려드렸네요 ㅎ

 

그리고 내가 이미 주택을 하나 소유하고 있는데 연로하신 부모님을 부양하기 위해서 주민등록상 합가했다면 비과세 혜택이 가능하죠.

 

역시 만족시켜야 할 조건이 있습니다.

 

- 부모님 두분 연세가 모두 60세 이상이고 (자식 또는 부모)둘이 가지고 있는 각각의 주택 중 2년 이상을 보유한 주택을 부모님과 세대를 같이 한날로 부터 5년의 기간내에 처분하셔야 하죠.

 

 

Tip02. 상속으로 인한 주택

 

 

주택을 하나 보유하고 있는 자식이 부모님이 돌아가시게 되어 부모님의 주택 하나를 상속 받았다면 비과세 대상이 된답니다.

 

이 경우에도 조건이 있습니다.

 

- 이 경우에는 기존의 주택을 처분해야 하고 양도해야할 기간에 대한 조건은 제한이 없습니다.

 

하지만 참고하셔야 할 점이 있습니다. 상속개시 이전 부터 이미 보유하고 있던 주택은 기간의 조건 없이 언제든지 처분을 해도 비과세 혜택을 받지만 만약 상속 받은 주택을 먼저 처분하려 한다면 상속받은 팔고자 하는 주택을 2년 이상 보유했다 하더라도 면제를 받지 못한다는 것을 아셔야 합니다.

 

 

Tip03. 불가피한 사정에 의한 2주택

 

어쩔수 없는 불가피한 사정(가족의 질병이나 원거리 직장, 가족요양 등)에 의해 주택을 취득하게 되어 증빙자료 등에 의해 인정될만한 경우랍니다.

 

다시말해 이런 경우는 신뢰할만한 증빙자료와 관련기간의 인정이 꼭 필요하답니다.

 

역시 이 경우 조건이 있습니다.

 

- 상기의 불가피한 사정이 없어진 후 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 것입니다

Tip04. 농어촌 주택을 포함한 2주택의 경우

 

요즘 귀농, 이농 많이 하시죠. 이런 경우 농어촌주택을 포함한 2주택으로 인정된다면 면제가능하답니다.

 

역시 조건이 있습니다.

 

- 농어촌 지역주택으로 주택의 수에 포함되지 않는 주택은 상속주택, 귀농주택, 이농주택의 일정 요건을 갖춘 주택이어야 합니다.

 

 

 

하아~~ 정리하다보니 너무 글이 너무 길어졌습니다. 가방끈이 짧은 제가 정확한 정보를 전달하기 위해 신경을 많이 썼지만 어디선가 오류가 있을 수 있죠. 대충 양도소득세의 개념만이라도 얻었다면 제게는 큰 영광이겠습니다.

 

오늘은 이상으로 1가구 2주택 양도소득세율과 양도소득세 면제조건, 그리고 양도세 계산법에 대해 한번 알아봤는데요. 세금이라는 부분이 이렇게 규정상으로 정해져 있다해도 매우 다양한 상황 속에 다르게 적용될 수도 있더라고요.

 

이 글은 정말 참고하고 짐작할 수 있는 부분으로 이용하시고 정말 필요하시다면 법무사나 세무사 등을 이용하시기를 권합니다.

 

긴글을 읽어 주셔서 다시한번 감사하다는 말씀을 드리며 이만 물러갑니다.